开发商提供阶段性担保，表面上看似为自身设定了负担，实质上是为自身利益而作出的暂时安排。开发商存在尽快出售商品房以回笼资金的现实需求，而银行也往往将住房贷款直接发放至开发商的账户中。如果银行因风险不可控而不愿从事此类业务，进而导致业主无法通过按揭贷款的方式买房，最终影响的是开发商的利益。因此，开发商会以阶段性担保为对价，实现三方共赢，进而促进交易。
具体在商品房预售交易中，在银行仅办理抵押预告登记的情形下，银行能否就预告抵押物优先受偿，《民法典担保制度司法解释》对上述问题予以明确规定，在法院认定银行对预告抵押物享有优先受偿权后，开发商的阶段性保证责任能否解除，法律没有明确规定，司法实践未能达成统一认定。
阶段性担保通常是指购房人办理购房贷款抵押过程中，开发商等担保单位为该笔贷款提供的阶段性连带担保。
在商品房预售过程中，小业主因向开发商购房所需而向银行申请贷款，银行出于风险防控的需求，要求小业主、开发商提供担保，从而在开发商、小业主与银行之间形成了四种法律关系：
买卖合同和借款合同虽有紧密联系，但在法律效力上相互独立。借款合同并非买卖合同的从合同，而抵押合同、保证合同则均为借款合同的从合同。
《民法典担保制度司法解释》第52条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押物优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。该条规定在已经办理建筑物所有权首次登记且不存在预告登记失效等情形的，赋予预告登记权利人于预告登记之日便享有抵押权。
《民法典担保制度司法解释》第52条规定避免了因债务人不积极办理抵押权登记手续导致预抵押权人无法享有抵押权的难题，是对抵押权设立的特殊情形的规定，有利于保护债权人的合法权益，维护金融秩序，促进商品房预售制度的健康稳定发展。
1.在实然层面，预告登记权利与不动产抵押权之间原则上并不会存在冲突，因为两者在设立后均对不动产产生保全效力，未经权利人同意，不得处分该不动产或者处分该不动产不发生物权效力。
2.预告登记是当事人在无法办理本登记的情形下采取的特殊措施，一旦可以办理本登记，预告登记即可发生本登记的法律效力，债权人享有优先受偿权，此时无需再另行办理抵押权的本登记。
3.作为无过错的预告登记权利人基于抵押预告登记享有的物权请求权而主张就涉案抵押物的拍卖款优先受偿，具有合理性，应该予以支持，如此处理也符合各方当事人合同预期。
另外，对于不动产抵押预告登记权利人是否对抵押物享有优先受偿权，应该根据《民法典时间效力的规定》第三条规定，适用《民法典》相关规定。理由如下：
不动产抵押预告登记权利人是否对抵押物享有优先受偿权，民法典实施前的法律没有明确规定，而《民法典担保制度司法解释》对此有明确的规定，第52条承担了漏洞填补功能。在新旧法律交替时期，如果新法对某一问题已经作出明确规定，而旧法对此没有规定，应适用新法的规定用于填补旧法的漏洞。
同时，对于上述情形中的“空白溯及”，需考察适用新法是否明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期。认定银行的抵押权有效，抵押权人有优先受偿权，更符合商品房预售合同各当事人的利益。
当预告登记权利人已就抵押物享有优先受偿权时，开发商的阶段性保证责任可解除。理由如下：
（一）赋予开发商合同解除权符合阶段性保证责任设立的初衷和本意
1.阶段性保证合同，其本质是开发商为解决银行在放款日至取得房屋抵押权证期间无任何增信措施的情况下，愿意在此期间提供连带保证责任，待银行取得抵押权证后，不再承担保证责任。开发商承担的阶段性担保责任是在银行抵押权尚未设立时的一种替代性担保措施，而非与房屋抵押担保同时存在的重复担保行为，开发商的阶段性保证与银行取得优先受偿权不是并存关系，而是承接关系，故银行取得优先受偿权，开发商即可免除保证责任。
2.基于原担保法及物权法均规定抵押权自办理抵押登记时生效且未赋予抵押预告登记具有设立抵押权的效力，故民法典施行前的阶段性担保期间通常约定为“自借款合同生效之日起至借款人所购房屋不动产登记证明（抵押权）正本交付银行之日止”，该约定可分解为三项条件：
①房屋买受人取得房屋不动产权证；
②已经办理正式抵押登记；
③不动产登记证明（他项权证书）已移交给抵押权人。
其中抵押登记和他项权证书的办理仅是附随义务，主要义务仍是设立抵押权，抵押权设立时，合同目的达到，开发商便不应再承担保证责任。
3.阶段性保证制度设立的初衷是降低银行贷款风险，促使开发商及时完成项目的开发建设、竣工和验收，积极协助银行和购房人完成产权登记手续，在购房人未按期还款时，银行就案涉房产享有抵押权，以保障自身债权的实现。阶段性保证责任是附解除条件的保证责任，根据《民法典》第158条规定，附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。银行与开发商约定自办理首次抵押登记时阶段性保证责任解除，而房屋实现首次抵押登记的最终目的还是为了实现优先受偿权。因此，在生效判决认定银行对房屋享有优先受偿权时，开发商的阶段性保证责任即可解除。此时，不应该拘泥于字面约定，应从合同的本意出发去理解。
（二）赋予开发商合同解除权符合公平原则
《民法典》第6条规定，民事主体从事民事活动，应该遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。公平原则也是人民法院审理民事纠纷的基本裁判标准。房屋未完成首次抵押登记的原因很多，如开发商未竣工验收、银行或购房人不配合办理抵押登记等，若开发商已经按照合同履行自身义务，非开发商的原因导致房屋未完成首次抵押登记，审判实践还一概认定开发商的阶段性保证责任未解除，属于明显不合理加重开发商的责任，有违公平原则。而赋予开发商合同解除权，能合理平衡金融机构、房地产开发商、购房人的利益，实现公平合理。
（三）赋予开发商合同解除权有利于维护房地产秩序
近年来，中央多次强调“房住不炒”，一些购房人枉顾中央政策，盲目购房，企图通过炒房获得利润，当期望落空时，易出现断供。若开发商已履行自身义务，而购房人的违约行为需开发商承担责任，会增加房地产开发商的负担，不利于房地产行业的健康稳定发展。赋予开发商合同解除权，有利于维护商品房预售制度和按揭制度的稳定性。对于银行来说，在其享有优先受偿权的前提下免除开发商的保证责任，并不会导致银行的债权不能实现，也不会损害银行的合法权益。免除开发商的阶段性担保责任符合当事人签订合同之预期，亦不会实质减损合同各方之权益。并且，若判决认定银行获得优先受偿权后让开发商继续承担担保责任，开发商在承担担保责任后仍需解决向购房人追偿的问题，显然降低了社会经济运行效率，浪费了司法资源。
商品房预售交易中，由于办妥抵押登记手续并非必然发生的法律事实，开发商提供的阶段性担保在实质上是附解除条件的保证。在普通保证中，保证人的保证义务只能因主债务得到清偿或债权人未在保证期间内主张权利而解除。与之相比，阶段性担保的特殊之处在于，银行取得他项权证后，即便主债务尚未得到清偿，解除条件也已成就，开发商的保证责任即宣告解除，银行的债权由“人保”转为“物保”。
一旦法院认定银行对已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效的抵押物享有优先受偿权，即便该抵押物未办理正式抵押登记，开发商的阶段性保证责任的解除条件即成就，可免除开发商的阶段性保证责任。
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